买房不可抗力因素有哪些及如何避免

买房不可抗力因素有哪些及如何避免

买家购房，遇上银行贷款政策变化，贷不要足够的额度，导致无法成交过户，于是认为是不可抗力因素导致，因此要求取消买卖，但业主却认为政策的变动不是不可抗力，而且合同内亦未注明不可抗力条款，买家不能免责。一时众说纷纭。政策变化是否为不可抗力？就要先理解什么是不可抗力啦。 在我国《合同法》上，不可抗力解释为：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力条款中主要包括以下几种情形：1、自然灾害、如台风、冰雹、地震、海啸、洪水、火山爆发、山体滑坡； 2、政府行为，如征收、征用； 3、社会异常事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。

房屋买卖合同签订以后，发生了当事人既不能预见，又无法事先采取预防措施的意外事故，以一致不能履行或不能如期履行合同，且非订约者任何一方当事人的过失或疏忽导致，遭受意外事故的一方可以免除履行合同的责任或延期履行合同。 就是不可抗力因素在发生作用了。

不过，不可抗力与意外事件不同，民法通则和合同法均未将意外事件作为免责条件。因此，多数学者主张意外事件不应该作为免责事由。要形成不可抗力因素必须包括：

　　不可抗力因素之一：不可预见性

　　合同当事人对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见，或应该能够预见，则不构成不可抗力，例如某船运输一批货物从一海港到另一海港，船长出海前未听广播天气预报即开船，结果遇上风暴使货物受损。该风暴对于船长来说就不是不可抗力。因为作为海上运输的船长出海前应了解一下当天的天气预报，而天气预报已对该风暴作了预告，船长能够预见，却由于疏忽未注意应当承担货损的责任。

不可抗力因素之二：不可避免性

　　即使出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，那么也不构成不可抗力，只有无法采取任何措施加以避免，才具有不可抗力的特征。例如船在海上遇到风暴，附近就有避风港但不进去致使货物受损也需承担责任。

不可抗力因素之三：不可克服性

　　这是不可抗力的最后一个特征。指当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止这是不可抗力的延伸。

不过，即使签订合同后遇上不可抗力因素，若合同内没有列明不可抗力条款，也有可能不能免责的。不可抗力条款是指合同中订明如当事人一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分的责任。另一方当事人不得对此要求损害赔偿。因此，不可抗力条款是一种免责条款，我们在签订合同中应该特别注意要列明不可抗力条款。

到底购房遇上政策变化是否为不可抗力呢？有关专家认为政策变化并非不可抗力因素。向银行贷款是消费者购房融资的一种手段，并非唯一的手段。也就是说，消费者向银行申请贷款的行为是银行批准其贷款的必要条件之一，而并非充分条件。即使是政策不变动，消费者也并非百分百能从银行贷到款，因此政策变动显然不满足不可预见这一条。此外，政策变动导致银行贷款政策变动，主要是对缺乏资金的买家造成影响，他们可以通过变更付款方式继续履行合同，因此，不属于不可避免和不可克服的情形。所以，根据我国立法现状及司法实践，国家政策变化不属于不可抗力。

通过了解不可抗力的概念，知道产生不可抗力因素的情形，为保护自己的权益，在签订买卖合同时，最好订立不可抗力条款。